首套房贷款期限十年以上前三年只还利息安居贷真安心吗

只还三年前的利息真的让人放心吗？

地方房地产政策继续松动。在降低房贷利率和首付比例后，又一次尝试与银行合作，通过新的房贷还款来满足市民对住房的需求。近日，温州市住建局联合华夏银行温州分行推出了一款名为“安珠贷”的住房消费金融服务产品。贷款期限十年以上的首套住房按揭客户，前三年只能付利息。此前，先付利息后付本金的模式一度出现在商贷、消费贷等领域。在业内人士看来，这一措施的初衷是为购房者还贷提供一定的“缓冲期”。但购房者的整体还款负担并未减轻，其对购房者的吸引力仍有待观察。

尚未实施。

6月16日，北京商报今日记者从华夏银行温州多家支行了解到，“房贷”和“先息后本”的还款方式目前尚未执行。据华夏银行温州某支行房贷经理介绍，目前该行首套房最低房贷利率为4.25%，还款方式暂为“均本”、“等额本息”。“住房贷款”和“先息后本”的系统还在调试中。

谈及温州住建局联合华夏银行温州分行推出“住贷”灵活还款房贷产品的原因，诸葛找房数据研究中心分析师关荣学认为，一方面，虽然5月温州楼市成交出现回暖迹象，但市场修复进程依然缓慢，温州积极应对调整差别化住房信贷政策，加快楼市回暖；另一方面，温州人口流入逐渐增多，“房贷”更倾向于缓解刚毕业大学生、刚进城买房工作的都市人的提前还款压力，这将在一定程度上带动当地楼市刚需购房需求的合理释放。

对于“安珠贷”采取灵活还款方式的原因，华夏银行温州分行相关负责人此前也表示:“疫情反复增加了经济发展的不确定性，因此大量人群对购房持观望态度。新推出的还款方式，一方面可以减轻刚性和改善型贷款购房者的提前还款压力；另一方面，也希望金融救市计划支持购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。”

“类似‘先息后资’其实在全国其他银行也有过。但由于前几年房贷政策偏紧，实际案例较少。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，目前来看，支持新市民的金融政策很多。房贷方面，主要集中在首付比例下调和房贷利率下调。从购房者的房贷还款规律来看，前三年压力最大，因为部分购房者可能通过借款或集资的方式来支付首付。“安珠贷”的灵活还款在一定程度上降低了购房三年内的房贷违约风险。

北京商报今日记者就“住房贷款”相关问题联系华夏银行，截至发稿，未有回复。

总体还款成本增加。

虽然“安珠贷”提供“先还利息，后还本金”等还款方式的初衷是为购房者提供一定的“缓冲期”，但分析人士认为，购房者的整体还款负担并未减轻。“房贷利率和本金还款时间决定了购房者的成本。由于利息不会随着本金金额的返还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息高于平均资本偿还法。”中原地产首席分析师张大伟认为。

管雪认为，“先还利息后还本金”或“少量本金加利息”的还款方式，只是减少了前期还款的金额，但本金偿还后，还款金额会比等额本息还款方式多，后期还款压力增大。因此，此举对于缓解买房压力的效果还有待观察。

据了解，按揭贷款的还款方式通常是“均本”、“等额本息”，而“先息后本”多用于商业贷款或消费贷款。6月16日，北京商报今日记者从温州多家银行网点了解到，目前温州首套房贷利率已降至4.25%-4.45%，但还款方式仅为“均本”、“等额本息”。“目前银行首套房贷利率最低4.25%，只有两种方式:‘等额本息’和‘均本’。一般客户会选择这两种方式，后续还款压力会小一些。‘先利息，后本金’一般用于抵押贷款。”某股份制银行温州分行贷款经理表示。

“如果三年不还本金，后续利息按照原欠本金计算。如果三年本息一起还，本金会逐年减少，利息也会减少。”另一家银行温州网点的贷款经理说，“先还利息，后还本金”适合有住房需求，但短期内因疫情而资金紧张的购房者。但如果购房者没有月供压力，建议采用“均本”、“等额本息”的传统还款方式。

仅从“均本”和“等额本息”两种还款方式来看，“均本”的还款成本较低。假设一个买房人需要贷款100万，分20年还清。按4.25%的房贷利率计算，等额本息的总利息约为48.62万元，而普通本金约为42.68万元，可节省5.94万元。

谈及适合各种还款方式的人群，关荣学表示，“均本”前期还款金额较大，之后逐月递减，因此更适合前段时间还款能力较强的贷款人。当然，一些年纪较大的人也更适合这种方式，因为随着年龄的增长或退休，收入可能会减少；“等额本息”是在还款期内每月还相同金额的贷款，比较适合收入稳定的群体；“先息后本”方式是由于前期还款压力小，后期偿还本金可能导致后期还款压力较大。这种方式比较适合刚毕业的大学生等群体，因为这个群体前期工作不稳定或者工资水平较低，之后经历逐渐丰富，工作和收入日益提高。

预计房地产市场的修复过程将会加快。

自央行、银监会发布《关于差别化住房信贷政策调整有关问题的通知》宣布“首套商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减20个基点”后，各地积极响应。此前，五年期LPR下调15个基点至4.45%，多地多家银行首套房贷利率已降至4.25%。据诸葛找房数据研究中心不完全统计，年初以来，已有近40个城市下调房贷利率，各城市下调幅度不一，大致包括苏州、天津、郑州、青岛、济南、呼和浩特等9个城市。首套房贷利率最低已降至4.25%；与此同时，约35个城市降低了购房首付比例，包括商贷、公积金贷款在内的多地首套房首付比例降至20%。

对于上述政策的效果以及后续房贷政策的措施，关荣学认为，总体来看，降低首套房贷利率和降低首付比例，可以减少购房者的还款和短期购房成本压力，有助于缓解观望情绪，在一定程度上提升购房意愿。长期来看，预计后续市场修复进程会加快，尤其是下半年。此外，后续房贷利率的走势以及各地房贷政策的执行情况仍与市场反馈保持同步，不排除扩大的可能。

然而，随着各地房地产相关政策的松动，市场也传出“接力贷”、“再抵押”等贷款模式再次问世并引发争议。谈及各地如何在安全、可控、合规的前提下减轻购房者负担，关荣学表示，一方面，加强对贷款申请人信用资质的审核；另一方面，要加强对银行信贷服务的监管，特别是在多项优惠贷款政策的重叠现象上，进一步营造安全、可控、合规的信贷环境。