流动性压力凸显川系“黑马”领地控股美元债寻求交换展期

房企外延的另一个例子。6月13日，领土控股(6999.HK)宣布，它打算寻求2022年6月到期的美元债券的交易所延期。

该债券于2021年6月27日在证券交易所发行。这是1.5亿美元的一年期优先票据，票面利率高达12%。这也是领地控股首次在海外使用美元债券进行融资，但成本惊人。截至公告日，美元债务的未偿还本金约为1.23亿美元。

控股公司还表示，拟议的交换要约可以延长债务偿还期，改善公司的债务结构，改善现金流管理。该债券展期于6月下旬完成后，今年将没有境外债券本金在境内到期。

公开资料显示，1999年，刘煜辉、刘山、刘羽琦三兄弟在四川眉山市创办了领土控股的前身眉山宝马地产。2006年，他们将总部迁至成都，开始了全国扩张的进程。2020年，公司上市。截至目前，公司虽然进入了粤港澳大湾区、京津冀、华中市场，但这些区域市场对公司销售额的贡献并不大，2021年占比分别为7.5%、0.8%、5.9%。大本营所在的成渝地区和四川省，占了76.6%的销售贡献。对于低线城市来说，市场是沉重的，在行业黑铁时代，去化的压力不可想象。

“境外债务确实没有了，因为是上市后发行的，但根据年报，一年内到期的银行等贷款约32.32亿元；而应付账款和应付票据一年内到期约76.45亿元，短期内还有约110亿元的现金支出。资金压力还是很大的，首先这个债券不一定能成功展期。”一位房地产研究员在接受采访时表示。

诸葛找房数据研究中心高级分析师陈晓也给出了类似的分析。“领土持有寻求债务展期是最后的手段。成功可以赢得短暂的喘息。但也暴露了企业的财务问题，一定程度上降低了资本市场对企业的信心。”

该地区2021年年报显示，其现金和银行存款余额为52.24亿元。扣除1.47亿元抵押存款和7.79亿元限制套现后，仅够支付短期贷款。

前述地产研究员也表示，“领地2020年上市当年的报表表现还算不错，营收超过130亿元，毛利35亿元，同比增长60%至70%。当年上市融资约15亿资金，净负债率降至90%以下。但这只是短期的亮眼。早在提出1000亿的销售目标后，因为对规模的过度渴望，把基础打得很烂。”

资金压力越来越突出，属地销售情况不尽如人意。2022年一季度，领地实现销售额30.8亿元，排名不进前100。2021年实现营收150.5亿元，同比增长14.41%；但毛利率下降7.7个百分点，实现毛利29.1亿元，同比下降18.2%。一位信贷研究员表示，这是因为领土在三四线城市的战略问题上豪赌很大。近几年结转项目主要在驻马店、荆州、汕尾等三四线城市，平均售价和毛利率受到影响。虽然收入增加了，但是盈利能力下降了。

在此次延期前，评级机构已相继取消属地持有评级。今年3月，惠誉表示撤销其评级，因为领土控股公司选择停止参与评级过程。撤销前，属地控股公司长期外币发行人违约评级为“B”，展望稳定。

4月，穆迪还宣布，出于商业原因，将取消领土控股公司“B2”公司的家族评级。取消前，其评级展望为“负面”。穆迪高级分析师塞利内扬(CelineYang)此前曾表示，前景调整至负面反映出穆迪预计，由于消费者信心疲软，领地控股的合同销售额将在未来6-12个月下降，进而导致公司流动性减弱。