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资色·榜单丨上市房企销售均价榜:信达地产“涨势”坚挺华润置地玩转以价换量

时间:2022-06-16 07:13    来源: 创业资本圈   作者:叶知秋
资色·榜单丨上市房企销售均价榜:信达地产“涨势”坚挺华润置地玩转以价换量

贺勋房地产长丹丹

房地产发展几十年,规模一直是房地产企业的噩梦。销售业绩的排名很大程度上影响着企业在融资、拿地等方面的表现。正因如此,房地产企业每年都花巨资买业绩榜上的排名,这是行业公开的“秘密”。

但是现在越来越多的地产商意识到,大不等于强,排名高不等于安全。在市场冰封、企业缺钱的背景下,平均售价的意义正在凸显,成为衡量企业抗压能力和竞争力的重要标志。

那么,2021年的房地产企业中,谁的项目会贵呢?谁把项目卖便宜了?谁逆势起飞了?贺勋地产将从2021年上市房企销售均价变动榜单中揭晓答案。

2021年,50家房企销售均价上涨5.8%。遗憾的是,仅有20家房企销售均价涨幅超过行业平均水平,其中销售均价涨幅近40%的信达地产表现最佳。此外,滨江集团以34.7%的涨幅位居榜单第二,信达地产和滨江集团是榜单中仅有的两家销售均价涨幅超过30%的企业。

这个结果可能会让很多人大吃一惊。销售额只有325.18亿元的信达地产如何逆势“涨价”?滨江集团是如何保证销售规模和平均售价双双提速的?经过仔细调查,两家公司走了不同的路。

作为一家央企背景的上市房企,信达地产自成立以来,面对融资条件赋予的规模扩张优势,似乎对规模“无欲无求”。2018年以来,信达取得了上市以来最好的销售成绩,但也只有309.68亿元。之后信达地产一路倒退。到2020年,信达年销售规模将缩减至210.33亿元。

虽然规模“无所谓”,但信达地产的央企背景还是体现在布局上。近年来,信达地产持续深耕潜力城市发展。2021年,公司新增储备产能规划建筑面积为175.73万平方米。截至2021年底,公司储备项目规划建筑面积237.87万平方米,在建面积564.16万平方米,大部分位于二三线城市。

目前,合肥、杭州、嘉兴、芜湖、铜陵为信达地产提供了相对较高的收入,且都是经济活跃、潜力较大的城市。

不仅如此,在“王迪收割机”的名义下,信达地产一直没有停止对优质项目的猎取。此前市场有消息称,融创中国有意出售北京和上海的物业,接盘方为信达资产,双方正在洽谈。

据悉,此次出售的两项资产为泛海控股旗下北京泛海国际1号项目和上海董家渡项目100%权益,由融创收购。这两个地块也是引起外界广泛关注的王迪地块。

2021年,滨江集团的销售均价高达47607元/平方米,几乎是其他房企的两倍,是为数不多的销售均价超过2W的民营企业。

滨江集团的主要布局是“三省一市”,即浙江、江苏、广东、上海。这些地区是中国最发达的地区。滨江项目集中在这些房价高的区域,整体平均售价自然也高。而滨江集团销售均价的大幅上涨,更多的是因为产品定位的不同。

众所周知,滨江集团多走核心项目,擅长中高端项目,走精品路线,专注做豪宅。良好的口碑和品牌效应让滨江拥有大量忠实粉丝,产品不愁卖。比如限价摇号项目,滨江往往能做到1:20,远高于周边项目1:5的比例。在非限价区域,周边项目滞销时,滨江项目溢价20%是常有的事。可见,当行业回归理性,市场一定会回报认真做产品的房企。

用价格交换打赢业绩“保卫战”

除了城市布局和产品定位的不同,不同房企的策略不同也会影响项目销售均价的变化。

从榜单来看,除了信达地产和滨江集团这两家体量较小的公司,销售均价增速较低可能是销售额TOP10房企的共同痛点。

前10名房企中,只有万科、保利发展和绿城中国的平均销售增速高于行业平均水平。不仅如此,碧桂园、招商蛇口、华润置地销售均价均有所下降,华润置地以10.4%的跌幅排在最后。

事实上,近年来,华润置地的业绩“保卫战”颇为艰难。2019年,华润置地销售金额约为2425亿元。相比2017年40.8%和2018年38.5%的销量增速,2019年15%的增速可以说是天壤之别。到2020年,华润置地销售金额为2850.35亿元,同比增长17.54%,完成当年销售目标的108.79%。

但考虑到疫情影响、融资等多重压力,作为第一梯队的代表,华润置地依然表现出“逆周期”的活力,而这种活力正是得益于价格的适当调整。通过以价换量的方式冲刺性能,产品明确定位了刚性改善需求,找到了正确的方式。

过去一年,在房地产行业去杠杆的大背景下,出现了大型房企违约、雷雨等诸多风险。这些风险归根结底都是现金流问题。在此背景下,销售回款成为房企现金流的基本保障,也是房企平衡偿债节奏、防范风险的基石。

所以去年很多房企为了回血加大了促销力度,高周转房企更注重去化速度。一旦项目去化速度低于预期,他们可能会降低价格,以价换量,加快项目去化速度。

同样受到战略调整影响的还有排名垫底的中国金茂。事实上,金茂在中国的平均售价近年来一直在逐年下降。2021年,其销售均价已从2018年的25537/m2降至17842/m2。据明源房地产研究院分析,金茂在中国的销售均价下降很大程度上是因为市场的下沉。此外,近两年金茂开始顺应市场主流需求,增加刚需产品比重,这样平均售价也会下降。

比如去年年底,北京西山第八期金茂公馆开盘,最低单价5.1万/m2,被称为北京最低价金茂公馆。此前,金茂是北京高端住宅市场的常客,旗下金茂公馆项目多为10万+级别。

除了以上原因,不同的供应节奏、布局调整、政策影响等。都会导致平均销售价格指数的波动。但随着市场和行业对产品的关注度越来越高,平均售价为研究企业的发展打开了另一个窗口,未来会引起更多的关注。